Al invertir en deuda de una compañía que produce automóviles, un inversor espera que con el préstamo la compañía consiga producir nuevos vehículos y venderlos, y con el importe de las ventas recibir la devolución de su inversión con unos intereses. De forma semejante, al invertir en deuda de compañías que conceden hipotecas, el inversor espera que, con su préstamo, se concedan hipotecas y los pagos de los hipotecados sirvan para recibir la devolución de la inversión con unos interreses.
Las emisiones de renta fija hipotecaria tienen, como elemento que en principio es positivo, la posibilidad de ofrecer las hipotecas y, en última instancia, los bienes hipotecados como una garantía tangible para el inversor.
Cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios.
Las cédulas hipotecarias son títulos de deuda que ofrecen como garantía los préstamos hipotecarios que tiene otorgados el emisor, además de la garantía que aporte el emisor como entidad.
Los bonos hipotecarios son títulos de deuda que ofrecen como garantía un conjunto de los préstamos hipotecarios que tiene otorgados el emisor, además de la garantía que aporte el emisor como entidad.
Si una entidad que emite hipotecas en tres países crea una emisión de cédulas hipotecarias, la garantía de la deuda la constituye su cartera completa de hipotecas. Sin embargo, puede emitir bonos hipotecarios que tengan como garantía, por ejemplo, las hipotecas concedidas en una urbanización concreta.
Las cédulas hipotecarias, por el hecho de ofrecer garantías mayores, son un producto menos arriesgado en igualdad de condiciones que los bonos hipotecarios.
Participaciones hipotecarias.
Las participaciones hipotecarias consisten en la cesión de préstamos o partes de préstamos hipotecarios desde la entidad que los concedió a un inversor. Los ingresos del comprador dependen del pago de quien tiene la hipoteca y no de la entidad que concedió la hipoteca, por lo que si hay impago por parte del hipotecado, el comprador de las participaciones hipotecarias no cobra.
En las participaciones hipotecarias se pierde la garantía de la entidad que emite las participaciones. El inversor simplemente está comprando un porcentaje de una o varias deudas contraídas por los hipotecados.
Supongamos por ejemplo una empresa que construye 2000 viviendas y financia esas viviendas a los compradores con préstamos de 100000 euros a pagar en 120 cuotas de 1000 euros.Bonos de titulización hipotecaria.
Una emisión de bonos hipotecarias podría ofrecer bonos a 10 años incluyendo como garantía las hipotecas. Si la compañía no pudiese devolver los gastos el comprador de bonos tendría derecho a recibir parte de los pagos de los hipotecados y si fuese necesario participaría de la liquidación de la compañía constructora.
Una emisión de participaciones hipotecarias podría consistir en 50000 bonos de 2000 euros (sumando 100 millones de euros) a los que se asignarían los pagos de 1000 de los préstamos de 100000 euros. Si los 1000 hipotecados pagan, cada mes la emisión recibirá un millón de euros (20 euros por bono) y en 10 años por cada bono de 2000 euros se habrán recibido 2400 euros. Si algún hipotecado deja de pagar, el importe total mensual que se recibe es menor y la sociedad que construyó las viviendas y creó las participaciones hipotecarias no tiene la obligación de responder por los impagos.
La titulización hipotecaria consiste en la creación de títulos negociables con los derechos de cobro de un prestamista sobre un prestatario. Normalmente, la empresa que tiene los derechos de cobro por hipotecas transfiere estos derechos de cobro a un fondo, y este fondo paga la adquisición de los derechos por medio de la venta de bonos en los que los derechos de cobro sirven como garantía.
Con la creación de bonos de titulización, se consiguen dos cosas: liquidez para las entidades hipotecarias y posibilidad de negociar en mercados secundarios los derechos de cobro.
Las entidades hipotecarias reciben dinero con el que poder realizar nuevas operaciones.
Los cobros hipotecarios son periódicos y fijos: por cada hipoteca se espera recibir un importe concreto mes a mes. Al crear bonos a partir de estos derechos de cobro, es posible hacer compraventas de los bonos con precios basados en los derechos de cobro pendientes y de forma mucho más simple que la establecida para traspasar las hipotecas en las que se basan estos derechos de cobro.
Las hipotecas subprime y la crisis de 2007.
Los bonos de titulización hipotecaria están detrás de la aparición de la crisis económica que comenzó en 2007.
En Estados Unidos hubo una burbuja de la vivienda entre 2002 y 2007. Dentro de esta burbuja, los precios subieron mucho y la compra de viviendas aumentó espectacularmente. Una de las consecuencias del crecimiento en la compra de viviendas es que muchas personas con recursos limitados accedieron al mercado. Como los recursos de estas personas eran limitados, se les exigía un interés superior al normal en las hipotecas (a más riesgo, se pide más interés). Estas hipotecas a personas con riesgo de impago (que en Estados Unidos se denominan hipotecas subprime), comenzaron a titulizarse y a venderse a distintos inversores.
Considerando que el cobro de hipotecas tenía bajo riesgo de impago y que en caso de impago el recibir las viviendas como garantía reducía el riesgo al mínimo, hizo que los bonos de titulización hipotecaria fuesen muy demandados. Y entre los distintos bonos de titulización hipotecaria, el hecho de que las hipotecas subprime tuviesen altos intereses (por el riesgo de impago de los compradores) hizo que los bonos de titulación hipotecaria asociados a estas hipotecas tuviesen mayor demanda al ofrecer mayores intereses que bonos correspondientes a hipotecas de compradores con menor riesgo de impago.
En un momento dado, muchos inversores particulares e institucionales en todo el mundo incluían en su cartera de inversiones unos bonos de titulación hipotecaria que les estaban dando unos intereses satisfactorios. Además, estos títulos estaban calificados como muy seguros por las principales agencias de calificación. El problema llegó cuando comenzaron los impagos masivos de hipotecas en Estados Unidos en 2005 y 2006, haciendo que se dejasen de pagar intereses por los bonos de titulización. A esto se unió que las garantías subyacentes, las viviendas, bajaron mucho de precio de forma que por la reventa de las viviendas deshauciadas por hipotecas impagadas, se recibía menos dinero que el que se había prestado. En 2007 quebraron varios de los principales bancos hipotecarios estadounidenses con lo que también las cédulas y bonos hipotecarios, que estaban garantizados por las hipotecas y por las entidades emisoras dejaron de pagarse.
Enlaces
Mercado secundario de renta fija.
Inversión en préstamos hipotecarios.
Clases de títulos de renta fija.
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